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Mietrecht
Mietvertrag
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Schriftform erforderlich. Ist eine Einigung erzielt, so hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und in diesem Zustand während der Mietzeit zu belassen und die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses. Zeitmietvertrag
1. wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen beabsichtigt, 2. wenn er die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instand setzen will und die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erschwert würden, 3. wenn die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden sollen (Werkswohnung). Diese Befristungsgründe müssen jedoch bereits bei Mietvertragsabschluss vereinbart werden. Zeitmietverträge können lediglich außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist nicht vorgesehen. Sollte ein Befristungsgrund bei Mietvertragsabschluss nicht angegeben sein, so ist die Befristung als solches unwirksam und es handelt sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, welches mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Kaution
Betriebskosten
Mieterhöhung
Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 ist die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen Modernisierung erweitert worden. Nunmehr gilt die so genannte Modernisierungsumlage in Höhe von 11 %, die auf die Mieter umgelegt werden können für alle Maßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen. Kündigungsfrist
Ansprüche des Mieters wegen Wohnungsmängel
Entdeckt der Mieter einen Mangel der Mietwohnung, so muss er den Vermieter zunächst über den Mangel in Kenntnis setzen und zur Mängelbeseitigung auffordern. In der Aufforderung des Mieters, die bestehenden Mängel zu beseitigen, sind diese möglichst genau zu spezifizieren. Hierbei sollte dem Vermieter zur Mängelbeseitigung sodann eine datumsmäßig bestimmte Frist gesetzt werden. Die Art der Instandsetzung und die Frage, mit welchen Mitteln der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkommt, ist jedoch allein Sache des Vermieters. Will der Vermieter dem Mängelbeseitigungsanspruch sodann nachkommen, so hat der Mieter Einwirkungen auf die Mietsache, die zur Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen erforderlich sind, zu dulden. Hierbei ist der Vermieter jedoch nicht berechtigt die Mieträume im Zuge der Instandsetzung gegen den Willen des Mieter umzugestalten. Lehnt der Mieter die vom Vermieter angestrebte Mangelbeseitigung ab oder verhindert er sie, verliert er sein Minderungsrecht. 2. Zurückbehaltungsrecht Als Druckmittel gegenüber dem Vermieter ist der Mieter berechtigt die Zahlung der Miete über den Teil des Mietzinses, den er wegen der zulässigen Minderung nicht mehr zahlen muss, bis zur endgültigen und ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung zu verweigern. Das Zurückbehaltungsrecht kann bis zum 3 bis 5fachen Betrag der Minderungsquote ausgeübt werden. Der zurückgehaltene Betrag muss jedoch bei vollständiger Mängelbeseitigung sodann an den Vermieter gezahlt werden, da es sich hierbei um ein reines Druckmittel handelt.
3. Minderung der Miete Bei Vorliegen von Mängel ist der Mietzins kraft Gesetzes gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietwohnung durch einen Mangel beeinträchtigt ist. Nach Mitteilung der Mängel an den Vermieter ist der Mieter daher berechtigt von dem Zeitpunkt, in dem der Mietmangel aufgetreten ist und die Mitteilung erfolgt ist bis zur vollständigen und ordnungsgemäßen Behebung des Mangels den Mietzins zu mindern. Die Minderung kann durch Einbehalten eines bestimmten Betrages der Miete oder durch Zahlung der vollständigen Miete unter Vorbehalt erfolgen. Zur Berechnung der Mietminderung sind folgende Kriterien maßgeblich: Art und Umfang der Beeinträchtigung für den vertragsgemäßen Gebrauch, Jahreszeit, zeitlicher Umfang des Mangels, baulicher oder optischer Mangel etc. (siehe auch Mietmängeltabelle). Betriebskostenabrechnung
Auch ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Möglichkeit haben, die vorgelegte Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die 4 wichtigsten Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung: 1. Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Hier sollen übersichtlich die einzelnen Abrechnungspositionen aufgegliedert werden. Einzelkosten dürfen zusammengefasst werden, soweit sie dieselbe Betriebskostenart betreffen. Einzelposten müssen nur dann mit einem Rechnungsdatum aufgeführt werden, wenn hierfür ein besonderes Bedürfnis des Mieters besteht. Dies kann der Fall sein, wenn Kosten aufgeführt werden, die mehrere Objekte betreffen oder wenn in einem Anwesen neben Wohnraum auch Gewerbeflächen mit einem eventuellen Mehrverbrauch vermietet werden 2. Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels 3. Berechnung des Anteils des Mieters 4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters Eine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten liegt in den seltensten Fällen in der Praxis vor. Teilweise werden bereits die oben genannten Mindestvoraussetzungen nicht beachtet. Durch die Rechtsprechung wurden jedoch weitere rechtliche und materielle Voraussetzungen entwickelt, die von vielen Vermietern und teilweise auch Hausverwaltungen nicht erfüllt werden. Aus diesem Grunde sollte jede Betriebskostenabrechnung auf ihre ordnungsgemäße Vollständigkeit überprüft werden. Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung gerechtfertigter bzw. der Abwehr von ungerechtfertigten Nachzahlungsansprüchen, die sich aus der Abrechnung ergeben. Hierzu ist anzumerken, dass eine Abrechnung erst dann fällig ist und bezahlt werden muss, wenn sie auch prüfbar ist. Mietübersichten
Grundlage der Übersichten bilden die Mietpreise, die im Rahmen der Erfassung für die Kaufpreissammlung und der Erstellung von Verkehrsgutachten erfasst worden sind. Objektspezifische Qualitätsmerkmale wie Ausstattung, Lage, Alter und genaue Wohnfläche sind in den folgenden Übersichten nur standardisiert berücksichtigt worden. Diese Übersichten sind somit ein Anhalt für die Höhe der Mieten, bezogen auf den m²-Preis der Wohnfläche. Weiterhin sind die Übersichten nur in Verbindung mit folgenden Hinweisen zu verwenden: - Die Mietübersichten enthalten als „Mietwerte“ monatliche Durchschnittswerte bezogen auf einen Quadratmeter Wohnfläche für die Gesamtmiete. Die Miete enthält keine Nebenkosten für Heizung und Warmwasser und keine Betriebskosten, ist also die Nettokaltmiete. Kosten für Garagen bzw. Einstellplätze sind ebenfalls mit Bestandteil der Miete. Die Standardabweichung der angegebenen durchschnittlichen Mietwerte beträgt bis zu ± 0,25 Euro/m². - Die Angaben in den Mietübersichten beziehen sich auf den 01.01.2004. Sie stellen nur eine Orientierungshilfe dar, die den Marktteilnehmern (Vertragspartnern) auf dem Wohnungsmarkt die Möglichkeit bieten soll, im Rahmen ortsüblicher Entgelte und unter Berücksichtigung der spezifischen Größe, Ausstattung und Lage, die Mietpreisbildung zu erleichtern. - Zur erfassten Wohnfläche gehören nicht die Flächen von Keller, Waschküche, Dachböden, Trockenräumen und Abstellräumen außerhalb der Wohnung, da diese im Quadratmetermietpreis enthalten sind. - Spezielle Ausstattungsmerkmale einzelner Wohnungen, die unter dem Standard liegen (z. B. Ofenheizung, schlechterer Wohnzuschnitt, Lagemängel usw.), können zu Abschlägen, über dem angegebenen Standard liegende Ausstattungsmerkmale (zusätzliche sanitäre Ausstattung, Kamin/Kachelofen, Einbauküche usw.) können dagegen zu Zuschlägen in Bezug auf die angegebenen Durchschnittswerte führen; insbesondere das technische Merkmal „Wärmeschutz“ gemäß der Verordnung von 1995 und folgende sind hierbei zu berücksichtigen. Differenzierte Aussagen über Zu- oder Abschläge können – aufgrund der hier ausgewerteten Mieten – nicht getroffen werden. - In der statistischen Auswertung der erfassten Mieten der Kaufpreissammlung sind sowohl Wohnflächen geringfügig kleiner als 40 m² als auch Wohnflächen geringfügig größer als 100 m² (in jedoch zahlenmäßig unbedeuteter Anzahl) berücksichtigt worden. Mieten sind zusammengefasst nachgewiesen, wenn eine Klassifizierung nach Gemeindeteilen, Wohnfläche und/oder Bauepoche aufgrund der zur Zeit vorliegenden Analyse nicht möglich war. - Die für das Berichtsjahr erstellte Mietübersicht beinhaltet nicht ausschließlich die Auswertung von in 2003 abgeschlossenen Neuverträgen, sondern auch von weiterhin bestehenden Verträgen aus früheren Jahren. Es wurden jedoch keine Mieten berücksichtigt, deren Mietabschlüsse länger als 4 Jahre zurückliegen und die nicht durch Mieterhöhungen innerhalb der letzten 4 Jahre angepasst worden sind. In den nachfolgenden Tabellen sind die monatlichen Mietwerte als Nettokaltmiete in Euro pro m² angegeben, wobei eine durchschnittliche Ausstattung mit Sammelheizung, Bad/Dusche und WC als Standard zugrunde gelegt ist. Für die Mietübersichten wurden ca. 1.000 Mietangaben verschiedener Quellen aus dem Jahre erfasst und ausgewertet.
Stadt Rinteln
(Mietwert in Euro/m²) Die Ortsteile sind: Ahe, Deckbergen, Engern, Exten, Friedrichswald, Goldbeck, Hohenrode, Kohlenstädt, Krankenhagen, Möllenbeck, Schaumburg, Strücken, Uchtdorf, Volksen, Wennenkamp und Westendorf. Stadt Stadthagen
(Mietwert in Euro/m²) Stadt Bückeburg
(Mietwert in Euro/m²) Mietmängel von A - Z
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